Wartość rynkowa nieruchomości; pojęcia
- Posted by enks on 08.09.2008
- 0 comments
Wartość rynkowa nieruchomości - pojęcie prawne używane przez organy zajmujące się obrotem nieruchomościami. Według założeń wartość rynkowa nieruchomości ma odwzorowywać cenę konkretnej nieruchomości, możliwą do uzyskania na konkretnie oznaczonym (co do czasu i miejsca) rynku. Z natury rzeczy urzędowo ustalona "wartość rynkowa nieruchomości" jest tylko pewnym przybliżeniem, o ile nawet nie fikcją.
Sądy i organy administracji ustalają wartość rynkową nieruchomości na podstawie dowodów z opinii biegłych, zwanych rzeczoznawcami majątkowymi.
Najważniejsza definicja wartości rynkowej nieruchomości jest zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz.U. z 2000 Nr 46, poz. 543 z późniejszymi zmianami):
"Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy."
Z kolei "Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych", uchwalone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, w standardzie II tak definiują wartość rynkową:
"1.1. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:
strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,
mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,
nie działają w sytuacji przymusowej,
upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku."
Inaczej definiują wartość rynkową rzeczy (w tym nieruchomości) przepisy prawa finansowego, szczególnie prawa podatkowego:
art. 8 pkt 3 ustawy z 28 lipca 1993 o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity w Dz.U. z 1997 Nr 16, poz. 89 z późniejszymi zmianami) określa wartość rynkową następująco:
"Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego."
podobne określenie wartości rynkowej są zawarte w ustawie z 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych i w ustawie z 15 lutego 1992 o podatku dochodowym od osób prawnych. Art. 19 ust. 2 tej pierwszej ustawy zawiera następującą definicję:
"Wartość rynkową nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia zawarcia umowy sprzedaży."
źródło: pl.wikipedia.org, http://www.e-expert.org
Tanie nabywanie nieruchomości –
Artykuł został opublikowany w numerze 13/2005 dwutygodnika Krakowski Rynek Nieruchomości
Jeżeli nigdy nie zdarzyło ci się w poszukiwaniu mieszkania, działki czy domu przeglądać ogłoszeń na tablicy sądowej lub ogłoszeń o licytacjach komorniczych w gazetach, może ominęła cię największa okazja twojego życia.
Każdego roku w całej Polsce odbywa się kilkadziesiąt tysięcy licytacji nieruchomości prowadzonych przez komorników, syndyków upadłych przedsiębiorstw i spółdzielnie. Większość z licytowanych mieszkań, domów i działek zmieniających właściciela ma cenę dużo niższą od ich rynkowej wartości, a niektóre to prawdziwe cenowe okazje. Komornicy sprzedają nieruchomości w drodze licytacji. Cenę ustala biegły rzeczoznawca i jest ona tym niższa, im więcej wad ma nieruchomość, np. ciążą na niej obciążenia (użytkowania, służebności), a lokator-bankrut nie chce się wyprowadzić.
Gdzie szukać
--------------------------------------------------------------------------------
Aby zapoznać się z ofertą nieruchomości dostępnych do nabycia w drodze licytacji komorniczych, wystarczy śledzić obwieszczenia ukazujące się w prasie lokalnej oraz ogłoszenia umieszczane na tablicach ogłoszeń sądu i urzędu gminy, gdyż tam zgodnie z prawem komornik ma umieścić obwieszczenie co najmniej na dwa tygodnie przed terminem licytacji. Ogłoszenia o licytacjach komorniczych można znaleźć również w Internecie. Zamieszcza je wiele regionalnych portali internetowych, można je również znaleźć na stronach internetowych komorników. Ponadto pojawiły się wyspecjalizowane portale internetowe, które zamieszczają ogłoszenia o przetargach i licytacjach z całej Polski. Jeżeli już znajdziemy interesującą nas nieruchomość, z treści obwieszczenia oraz bezpośrednio od komornika dowiemy się, kiedy przed licytacją można oglądnąć nieruchomość oraz przejrzeć dokumentacje.
Przygotowanie do licytacji
--------------------------------------------------------------------------------
Aby sprzedać nieruchomość dłużnika, komornik najpierw musi przygotować niezbędną dokumentację i samą nieruchomość. W tym celu najpierw wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji. Następuje zajęcie nieruchomości, które powoduje, że rozporządzanie nieruchomością przez dłużnika lub jej obciążenie po zajęciu jest nieważne. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika chyba, że naruszy to prawidłowe sprawowanie zarządu, wówczas sąd ustanawia zarządcę. Komornik dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości i wzywa inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości, aby je zgłosiły. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły rzeczoznawca majątkowy. Po opisie i oszacowaniu zajęta nieruchomość może być sprzedana poprzez licytację publiczną. Termin licytacji można wyznaczyć po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania. Komornik ogłasza o licytacji przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia:
? nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej;
? czas i miejsce licytacji;
? sumę oszacowania i cenę wywołania;
? wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć,
? czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego;
? wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
? wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy oraz w lokalnym poczytnym dzienniku. Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób.
Rękojmia
--------------------------------------------------------------------------------
Aby można było wziąć udział w licytacji, należy złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Rękojmia ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży w przypadku wygrania licytacji, zaś pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie. Jeżeli licytujący nabędzie nieruchomość i w wyznaczonym terminie nie zapłaci ceny, traci rękojmię. Od nabywcy nie składającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych.
Licytacje
--------------------------------------------------------------------------------
Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych:
? przedmiot przetargu,
? cenę wywołania,
? sumę rękojmi,
? termin uiszczenia ceny nabycia,
? ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia, prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia;
? wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.
W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu. Pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Podpisy na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia. Przetarg odbywa się ustnie. Postąpienie (podbicie ceny) nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Jeżeli licytanci przestaną przebijać cenę, komornik – uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte – obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.
Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację i nie będący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania. Jeżeli natomiast przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania.
Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza termin drugiej licytacji, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Jest to najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku. Skargę na czynności komornika w toku licytacji aż do zamknięcia, zgłasza się ustnie sędziemu nadzorującemu, który natychmiast ją rozstrzyga.
Przybicie
--------------------------------------------------------------------------------
Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień. W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje – jeżeli wykona warunki licytacyjne – prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, sąd wzywa nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nie przekraczający jednak miesiąca.
Przysądzenie własności
--------------------------------------------------------------------------------
Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowieniu o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności przez wpis w księdze wieczystej, jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności do nabywcy należą pożytki, jakie nieruchomość przynosi, a nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. Wygasają również wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest również podstawą do wykreślenia wszystkich hipotek obciążających nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.
Uproszczona egzekucja z nieruchomości
--------------------------------------------------------------------------------
Uproszczone zasady egzekucji z nieruchomości stosuje się do egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy. Wówczas jeżeli nieruchomość nie jest obciążona na rzecz osób trzecich, komornik oferuje ją do sprzedaży z wolnej ręki po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły trybu wyszukania nabywcy, tryb ten ustala sąd. Sprzedaż następuje wówczas po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. Podejmując czynności związane ze sprzedażą, komornik sporządza protokół, w którym wymienia nazwisko osoby przyjmującej ofertę nabycia nieruchomości, a także wpłaconą przez nią całą cenę nabycia; po czym niezwłocznie przedkłada protokół wraz z aktami sądowi, który wydaje postanowienie o przysądzeniu własności przenoszące własność na nabywcę. W razie wydania przez sąd postanowienia nakazującego ponowne przeprowadzenie sprzedaży lub podjęcie dalszych czynności według przepisów o egzekucji z nieruchomości, komornik niezwłocznie zwraca oferentowi kwotę wpłaconą przez niego na cenę nabycia. Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w trybie sprzedaży z wolnej ręki, nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości.
Podsumwanie
--------------------------------------------------------------------------------
Nabywanie nieruchomości w drodze licytacji komorniczych umożliwia nabycie nieobciążonej już długami nieruchomości za stosunkowo niską cenę zwłaszcza, że w praktyce kwota oszacowania często jest dużo niższa w porównaniu do faktycznej wartości rynkowej, za jaką można sprzedać daną nieruchomość na wolnym rynku, co jeszcze bardziej zwiększa zysk. Nierzadko zdarza się, że nabywca sprzedaje nieruchomość po kilku miesiącach od licytacji, nawet z dwukrotnym przebiciem wylicytowanej ceny. Oprócz licytacji komorniczych na okazje można trafić również w spółdzielniach. Sporo mieszkań pochodzi tam z eksmisji nie płacących lokatorów. Warto też zainteresować się ofertami syndyków. Jednak tym, którzy zamierzają wziąć udział w licytacji, zalecam dużą ostrożność, gdyż często mało doświadczone osoby pod wpływem gorącej atmosfery i konieczności podejmowania szybkiej decyzji licytują powyżej własnych założeń, a nierzadko i możliwości. 
Słuchawki podłączane do portu USB mają zapewniać realistyczny dźwięk przestrzenny w grach i podczas oglądania filmów a jednocześnie nadają się do rozmów telefonicznych przez Internet. 
Elite 330K, dzięki swojej funkcjonalności i niezwykłemu designowi, jest ciekawą propozycją dla wielbicieli gier komputerowych i futurystycznych kształtów. 
Filozofia mebli z litego drewna opiera się na ekologii, estetyce i harmonii tego surowca z człowiekiem. Jako jeden z niewielu jest on w pełni odnawialny. Racjonalna gospodarka leśna pozwala na wzrost lesistości kraju. Znajdziesz u nas szeroki wybór materacy, stelaży, łóżek i dodatków do sypialni. Posiadamy w ofercie: materace bonelowe, materace woreczkowe, materace woreczkowe 7 polowe, materace lateksowe, materace z pianki wysokoelastycznej, materace na ramie drewnianej, stelaże bez regulacji, stelaże z regulacją ręczną, stelaże z regulacją elektryczną, łóżka metalowe, 
Powodów, dla których decydujemy się na nowe 